1 熟习北京的朋友都知道： 北京西、北两面环山，自古就有"北枕居庸，西峙太行，东连山海，南俯中原"之说。 西部山地，从南口的关沟，到拒马河一带，统称西山，属太行山余脉； 北部山地统称军都山，属燕山山脉。其地势由南而北呈阶梯状逐级上升，然后进入蒙古高原； 东边靠渤海，南边则是宽广的黄淮海平原。 从城市展开、扩张的角度来说，西部和北部就很受局限。 我们也能够看到，北京近几年是在向东、向南展开的。东边，设置了城市副中心；南边，规划树立了大兴新机场。 大兴新机场定位很高，打算建成“亚洲第一大机场”。 可是，机场尚未建成，房价倒是姗姗来迟了。 就拿新机场所在的大兴区来说，2006年，大兴的房子均价在5000元左右；2017年3月，均价曾经将近5万，涨了10倍。个别板块以至涨了11-12倍。 往常大兴整个区的二手房均价在4.6万左右，和通州差价无几。
新盘方面，大兴更是不甘示弱。2016年的黄村地王，绿地以楼面价超越4.7万的价钱拿下，预售价达10万+，再次刷新了大兴房价的顶点。 2017年限价之后，大兴的新盘售价依然不低价： 位于黄村的绿地.海珀云翡，均价7.6万，总价1000万起； 位于瀛海的中国铁建.花语金郡，均价7.1万，总价1000万起； 位于新宫的公园懿府，均价7.2万，总价700万起； 豪宅更是数不胜数： 位于西红门的鸿坤.林语墅，总价3000万起； 位于瀛海的首开.龙湖天琅，总价3000万起； 位于孙村的华远和墅，总价2000万起； 位于瀛海的棠颂别墅，总价3500万起； 位于天宫院的首开.璞瑅墅，总价1600万起； 位于庞各庄的兴创荣墅，总价1200万起； 但是，通州的新盘，比大兴的价钱还略低。 位于台湖的银河湾，均价5.6万，总价800万起； 位于北通州的首开香溪郡，均价4.5万，总价410万起； 位于运河中心区的8哩岛，均价4.8万； 位于次渠的首开万科翡翠四季，均价6.4万； 当然，通州也有价钱比较高端的楼盘，好比： 位于玉桥中路的万国城MOMA,均价7.2万，总价900万起； 位于运河中心区的珠江中国阙，均价7.2万，总价2200万起； 位于运河中心区的泰禾.中国院子，总价7000万起； 但是，通州的定位是副中心，是集全市之力树立的中央： 未来优质的教育、医疗、商业等资源都会扎堆来到这里。通州潞城向西五六公里，正在树立运河CBD,往常大部分商务楼曾经封顶，有的曾经开端招商。 笔者预测，五年之内，运河CBD有望破茧成蝶，十年之内，通州有望完成职住一体。 大兴有啥？似乎除了新机场，还是新机场... 新机场不只带火了大兴，更带火了廊坊和南三县。 2 先来看南三县。 固安，在2016年时，曾猖獗炒作“临空经济区”的概念，以“航空制造业”和“效劳业”为主的各类产业园更是如雨后春笋般拔地而起。 2015年初，固安均价只需6000元左右。到2016年底，均价曾经抵达了2.5-2.7万。 仅仅一年时间，房价涨了4倍多。 如此高的收益，激烈地刺激着投资客敏感的神经，直接构成了他们“踩踏式”入场。 2016年11月初的某个周末，笔者和朋友去固安看盘。在华美的售楼大厅，置业顾问高喊着：新机场来了，临空经济区马上起来了，年底破3万，来年破4万指日可待。 底下乌央乌央的购房客更是热情高涨，似乎瞬间就能想象出自己未来“暴富”的样子。 但是，2017年的一纸限购令，瞬间让沸腾的楼市冷却了下来，之后就进入了漫漫熊途。 往常，固安的均价只需1.5万左右。这个价钱比大厂稍低，比香河稍高。 永清，在2015年房价只需4000元左右，17年最高点时，均价曾抵达1.8-2万，往常价钱在1.1-1.2万左右。 霸州，2015年初房价只需2000多元的样子，17年高位时曾抵达1.5万，往常均价在9000-10000之间。 再来看廊坊市。 关于房产投资客来说，廊坊市区是被自动疏忽掉的。就连河北人，很多也是在房价涨起来后才关注它的。 其实，从天文位置上来说，廊坊市区也是相当优越的。有句俗语是这么说的，“半小时进京下卫，一小时上天入海”。 廊坊，夹在北京和天津之间，距北京、天津各60千米。 ▼廊坊区位图
借着“京津冀一体化”、“大兴新机场”的双重利好，房价从2015年初的6000多涨到两万三四，往常在1.6-1.8万之间徘徊，比大厂还高。 从以上的剖析中我们能够看出：大兴，和通州的价钱无异；廊坊市区，比大厂价钱高；固安，比大厂稍低，比香河高。 那么，在区位优势方面，大兴对标通州、“廊坊市”对标大厂、固安对标香河，又会怎样呢？ 3 上文中我们提到过：通州最主要的利好是“副中心”，大兴最主要的利好是“新机场”。 2019年1月10日，北京市政府正式迁往通州。市政府搬过来之后，相应的交通规划、环境管理、配套医疗教育资源也都在加速： 4月10日，北京城市副中心规划以来的首个与国际名校接轨、与北京德威国际学校结成姊妹校的北京德闳学校正式奠基。 北京德闳学校将是继上海之后的中国第二所德闳学校，也是城市副中心继人大附小、附中、黄城根小学、史家小学等一大批公办名校落户之后的第一所国际背景学校。 学校将建成从幼儿园到高中15年制学校，1-3年级将于今年9月正式开学，估量到2020年9月，将完成幼儿园至小学全年级开学授课。 ▼德闳学校效果图
除了教育配套外，城市绿化也在如火如荼地中止着。 据了解，“城市绿心森林公园”目前已种植乔木共计6938株，园林已衔接成片。
规划图上显现，面积约500亩的森林公园简直全部被绿色植被掩盖，建成后将构成“一核、两环、三带、五片区”的丰厚景致。 而且，它还将配建博物馆、剧院、图书馆等多个公共设备。
交通方面，通州岂但规划了7号线东延线，还有八通线南延线。 大兴呢，目前的交通规划有地铁19号线、新机场线；医疗资源方面，引进了北大医院、天坛医院；教育资源方面，大兴引进了北京二中、北京十一学校、建华实验学校、黄城根小学、景山学校、人大附小、附中等。 但是，假如拼未来优质资源的引进力度，大兴和通州谁更胜一筹？每个人心中都有一杆秤。 新机场的利好，无非就是它所构成的“临空经济区”。但是，这个所谓的临空经济区究竟能展开成什么样子、能带动多少人就业，目前尚不明白。 我们无妨来对标一下顺义的首都机场。 首都机场投入运用这么多年了，顺义承接了首都机场的一切利好，往常机场6-15公里范围内的二手房价也才不外3.8-4万元。 此时有人可能会说孙河和东坝，没错，这两个板块离机场的确很近，但你要明白，它们都是最近两三年才展开起来的。一个借的是“望京后花园”，一个借的是“第四使馆区”，和机场简直没毛线关系。 所以，投入运用后，大兴新机场真正能为大兴带来多少利好，笔者是存疑的。 4 理论上来说，临空经济大都集中在空港周围6-20公里范围内，以效劳于航空枢纽的产业、航空运输、物流产业、加工制造业、有关效劳业为展开重点。 在距离上，大兴中心区离机场25KM、固安12KM、永清20KM、霸州42KM，廊坊市23KM，涿州37KM。
但是，笔者以为，能享遭到新机场利好的，最主要的还是大兴区，由于机场投入运用后，交通配套肯定会跟上来。 至于其他的，我们暂时不报太大的希望。由于，新机场周边，目前还是这个样子：
试想：如此荒芜的村庄要想展开起来，得要多长时间、多少金钱？ 既然大兴尚且不肯定，那廊坊、南三县、涿州什么的，更不用提了。 固安固然离得最近，但这也不见得是好事，飞机庞大的噪音，对固安岂但不是利好，反而是利空。 之前有传言说北京地铁4号线要延长到固安，但官方不时没有明白表态。目前，固安通勤北京主要还是靠自驾和公交，线路有大广高速、廊涿高速、106国道，由于固安挨着大兴，所以假如在北京工作的话，每天通勤并不理想，除非在天宫院或者黄村一带上班。 至于永清和霸州，就更不用提了。 总之，通勤这方面，南三县和北三县显然没有可比性。 廊坊市区呢，固然坐高铁20分钟就能够到北京南站，但各位无妨思索一下，每天靠高铁上下班，理想吗？ 所以，笔者以为：南三县，特别是永清和霸州、大兴（房价高的区域）、廊坊，目前都曾经被“新机场”概念透支了，请谨慎看待！ |
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