温州瑞府 ●售楼处电话400-100-1299转8888【售楼中心】 ★彡提-前-来-电-预-约-登-记—售楼处1v1销售专业讲解〢一对一热情服务〢 ★彡温馨提示：网上售楼中心〢欢迎来电咨询〢预约可享内部优惠〢匠心钜制恭迎品鉴〢 近日，房哥连续写了两篇分析温州楼市需求的文章。其实，市区的住宅总量虽趋于饱和，整体性机会不大，但结构性机会一直是存在的。 这结构性的机会，秘诀在于“差异化”三字。 差异化“成功”例子
天曜城 单价在2万+/㎡的首改盘，在市区可谓是供应的“重灾区”，竞争尤其激烈。 但即便如此，在去年下半年市场转冷后，梧田板块的天矅城依然凭借“浸入式的山水园林”一度取得月均持续50套以上的续销成绩。 与其它 “流水线生产楼盘”不同的实景体验，是天矅城冷市热销的关键所在。
▲项目实景图示意。 天樾玺 更有代表性的，是高端市场。 天樾玺趁市区“塔尖豪宅”供应的“真空期”，利用“入园大门+宝格丽下沉式会所+精装车库”组合，击中温州土豪炫耀性消费的痛点，也取得了不错的销售成绩。
▲项目实景图示意。图据“天樾玺” 在住房的更新换代周期，温州大多数土豪不缺房子。市场不暖和，土豪们更淡定。这个时候，开发商们只有用“创造性的产品”去引领，才有效用。还想“快周转”搞“流水线生产楼盘”，上市后往往是“欲速则龟爬”。 “差异化”是市区楼市重启的密匙，特别是高端盘。估计刚在CBD拿地的时代和华润置地，看着隔壁邻居天樾玺的“壕气侧漏”，也想“憋出一个大招”。 就在前几天，房哥在熟人那里看到了华润置地CBD项目的建筑和景观方案资料。下面，一起先睹为快…… 华润置地的CBD项目，位于黎明东路与加州路交汇处，从地块周边条件来看，与滨江臻品、滨江云谷未来社区二期等项目相比，具备“闹中取静”的特点。 ▲周边项目相对位置示意。底图：百度地图。区块范围标注有误差，仅为区位示意。 ---西南侧与杨府山公园相邻； ---西侧挨着河道和沿河绿化； ---与交通主干道保持一定距离； ---正南侧一楼之隔，是CBD绿廊。 怪不得开发商搞出个“秘境奢宅”的概念，据媒体公开报道还要搞“一府一定制”的瑞系，试图以“楼盘逼格”“文化腔调”和“居住环境营造”为切入点，与隔壁“显摆风头正盛”的竞品项目一争高下。 为此，房哥特地搜索了下华润置地的瑞系楼盘，这是其豪宅产品中的“头牌”。应景的是，华润置地还特别强调瑞府有别于其它系列，专为属地富豪“量身定制”，与“流水线作业楼盘”有本质区别。
▲华润置地·广州金沙瑞府实景图。图据华润置地深圳
▲华润置地·武汉瑞府效果图示意。
▲华润置地·武汉瑞府实景图示意。 华润置地在温州，“标准化作业”的楼盘交付不少。这一次居然说要搞“定制”，还真让人有点好奇，且看它如何设计营造。 实景如何营造，估计要像天樾玺交作业那样，再等个半年才能看到。咱们先从它的方案设计入手，看看有啥盼头。 先看建筑立面，CBD温州瑞府的建筑外立面，可能更值得我们琢磨一番。 为啥这么说？因为近期CBD地块的挂牌出让文件，给立面造价都出了一个极高的标准：
▲商务中心单元E-12、13、14地块（瑞府所在地块）土地出让须知局部 要知道，普通的铝板干挂楼盘，最低立面造价也就600元/㎡上下。用料好一些、窗墙比高一些的楼盘，立面造价很少超过1000元/㎡。而这一次，政府给出CBD几个盘的造价标准居然都是≥ 1500元/㎡。
▲滨江CBD近期出让宅地造价标准一览，数据据浙江省土地使用权网上交易系统 这得往建筑外立面砸多少钱？ 对此，我们往往持怀疑态度。虽然政府规定的造价标准很高，但在温州，标准执行起来常常打折扣。特别是那些成交地价较高、利润空间不大的楼盘，开发商只能挤成本才能抠利润，容易发生货不对板的情况。像江山云起之前就因为玻璃门窗的品牌档次问题，遭到了业主维权。 当然，时代、华润置地等今年刚拿的项目，成交地价不高，如果开盘价格与隔壁的天樾玺接近，意味着利润空间可观。高利润意味着高累进的土地增值税，这个时候，还不如把钱砸到造价上，增加成本少交土增税。从这一点来看，开发商是有动力砸钱的。 我们单从CBD温州瑞府的建筑外立面设计来看，像下了血本： 纯粹“公建立面” 南北立面，基本上是全玻璃覆盖，包括实墙体外也挂玻璃，整个楼盘被华润置地整成很纯粹的“公建体块”。
▲项目建筑立面效果图。图片仅为初步的参考示意，不作为允诺及交付标准，具体以销售合同约定为准。 玻璃规格大 玻璃比铝板干挂花钱，玻璃的大小规格不同，成本投入差距更大。玻璃规格越大，房子看起来更简净更气派，视线和光线自然更好。 根据设计方案，温州瑞府客厅主卧的玻璃分割，普遍达到约2米*2.5米。玻璃造价成本明显升高，但直观地带来了视野、采光的全面提升。
▲项目建筑立面效果图。图片仅为初步的参考示意，不作为允诺及交付标准，具体以销售合同约定为准。 细部观感精致 铝板大框和线条，采用外加金属型材扣板处理工艺，弱化缝隙之间胶条的既视感，让细部看起来更精致。
▲项目建筑立面效果图。图片仅为初步参考示意，不作为允诺及交付标准，具体以销售合同约定为准。 顶部架构处置 建筑顶部的架构，也用了大规格玻璃，保证了整体楼盘形象的完整度和气派感。
▲项目建筑立面效果图。图片仅为初步的参考示意，不作为允诺及交付标准，具体以销售合同约定为准。 高楼大厦的顶部构造，无论是对城市的天际线，还是楼盘自身的档次，其实都非常关键。但近些年温州交付的楼盘中，真正在这方面花血本的楼盘很少。 ▲鹿城金茂府顶部用格栅处理，增强了建筑整体感，但档次感略显不足 ▲翠湖里用了透明玻璃，有点“漏缝”的既视感 ▲凤起玉鸣和鹿城壹号，超高层顶部完成度很高，看起来也气派，整体感强。但其它高层用格栅遮拦机房，处理比较简单。 瑞府号称“秘境奢宅”， “奢宅”指的是房子，“秘境”则是指小区环境，这其中，小区内部的园林更是重中之重。 下面，我们来看看它的规划布局和景观设计，看看有啥不一样的地方。 ▲瑞府项目总平图过程稿示意。后期或有调整，以实际和最新报批结果为准 ----从设计方案来看，瑞府采用了温州市场近年少见的自然曲线和弧线为主的手法，其意图，应该是奔着沉浸式、渗透流动、有丰富体验的园林空间而去。
▲项目景观透视示意，图片仅为初步的参考示意，不作为允诺及交付标准，具体以销售合同约定为准。 显然，这种设计手法与华润置地在温其它楼盘大相径庭，这回终于抛弃了 “横平竖直”的构图肌理，有了那么一些“华贵园林秘境”的雏形。
▲项目园林景观效果图。图片仅为初步的参考示意，不作为允诺及交付标准，具体以销售合同约定为准。 必须指出的是，这种设计的实施落地，相比横平竖直的几何构图难度会大很多，其关键，在于现场营造的推敲把控要有更高的审美要求，这对华润置地提出了更高要求。 ----除了设计手法，最让人吃惊的，是方案南侧中轴线上的两幢楼，足足后退红线近70多米，南侧楼栋东西间距拉大到50多米，留出的空间，通过“前庭---会所---后院”的组合，构建小区门面和人行出入体系：
▲项目鸟瞰效果示意图。图片仅为初步的参考示意，不作为允诺及交付标准，具体以销售合同约定为准。 这样的空间尺度到底是怎么一个概念？相当于把主入口的体验，做成人家楼盘中庭大花园的空间感受。 也许只有这样的巨大尺度，才能把排面礼序、环境节奏变化、业主情绪过渡等各方面伺候得妥妥帖帖、面面俱到。 主入口设计空间留大留足，更值得关注的，是接下来开发商会马上跟进营造现场实景，到时会呈现出怎样的效果？
▲大门效果图。图片仅为初步的参考示意，不作为允诺及交付标准，具体以销售合同约定为准。 ----瑞府的园林设计，还有一个环节值得一提。那就是对消防场地、消防通道的安排，尽量靠边，尽量减少干扰园景和主园路。
▲人行东线与消防动线示意（园林景观总平图过程稿局部）。不排除后期方案调整可能，以实际和最新报批结果为准 关于这一点，之前房哥的文章反复强调过重要性，只有尽可能地避开消防场地的空间干扰，园林景观才能在“近人、宜人”的尺度上展开，才会有“游园”的融入感、沉浸感，才对得起“秘境”二字。
▲天曜城景观实景图。 从建筑和景观设计方案来看，这回华润置地确实是想鼓捣出一个与之前在温楼盘明显不同的产品来。 对此，作为购房者，可以静待其后续动作； 作为吃瓜群众，乐见其成，增加谈资； 作为房哥，需要提醒华润置地，要拿出与之前在温州楼盘开发完全不同的玩法，才能做出与温州塔尖土豪匹配的“量身定制作品”。 最后，让我们看看CBD温州瑞府的户型大致分布情况：
▲户型分布示意图 从户型分布来看，主力面积是建筑面积约170㎡和建面约210㎡，最小面积是建面约150㎡，楼王最大户型是建面约249㎡。 这是210方的户型平面，这么大的面积段，只做了3+1房的设计，可想而知，开发商想追求怎样的尺度感：
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