“比比君”是个有初心与情怀的楼评人，我们的情怀虽没有老杜的“安得广厦千万间、大庇天下寒士俱欢颜”那样雄伟壮大，但真心希望经过我们夹带干货的楼评内容，能让您在买房这件家庭与人生的大事儿上不受窝囊气，更不上当上当。
世间每一套值得置办的房子，都好像一个个有气质的鲜活个体，这意味着楼评这件事不能用一种万金油的逻辑来对每一套房子千篇一概，那样便会厚此薄彼，犯下守株待兔的硬伤。我们从买房人实践寓居体验动身，在踩盘评楼过程中，中止思索，慎之又慎，经过我们的内容极力为您恢复房子的真实状况。
北京城市副中心行政办公区于2017年底正式启用，除了北京市委、市政府、人大、政协“四套班子”，市纪委、监察委、高级法院、高级检察院及市发改委、住建委、财政局、规土委也将于第二批搬迁至通州，估量带动40万人东迁至通州。已列入规划的通州轨道交通将抵达10条，交通线路200公里，本区就业人口将抵达60-80万人。通州的购房需求量增趋向已成定局，楼市的价值体系明晰。 “比比君”走访了通州一切新房楼盘，今天的主题是最新开盘的“万国城MOMA”，也是通州6环内最新开盘的住宅产品。 通州万国城MOMA概略 位置：玉桥西路与运河西大街交汇处，通州区青少年活动中心北侧。
“通州万国城MOMA”是当代地产为满足“改善住房需求”客户推出的高端科技住宅。2017年11月底首期开盘，推出300多套房源，主力户型是117㎡、143㎡和149㎡的三居，现已销售过半。 开发商报价 项目预售单价6.9万-7.2万元/㎡，含1万元/㎡的平装（开发商报价），产品总价在800万到1000万之间。由于该项目地块是开发商经过收购而非直接从“招、拍、挂”土地市场上竞价得来的，所以此项目存在一些隐性成本。 假如依照销售均价7万/㎡计算，折合楼面价约3.5万/㎡，高层板楼的建安成本在3500元/㎡以内，内装成本通常不会超越售价的5%-10%，所以开发商的内部平装预算应该在3500-7000元/㎡之间，分离模范间来看，平装价钱应该在5000/㎡比较合理。算下来，项目的成本价约4.5万元/㎡，关于 7万元/㎡的预售均价，开发商净利能够抵达15%左右。
关于开发商来说，这笔收购绝对是个划算的买卖，那关于购房人来说，能否划算？如何能得到更多的优惠？请您继续往下看比比君的评测。 在售楼栋及户型 项目北侧150米左右有一条铁路，是目前京沈铁路的主干线。据左近居民说，目前，每天同行的列车不少于50班次，项目自带的平装修提供降噪隔音的窗户，质量契合WELL国际健康规范，在不开窗的状况下，火车关于项目应该是没有影响的。
一切户型均配有阳台，一半面积由开发商赠送，洗衣机（赠送西门子洗烫一体机）设计在阳台上，在洗完衣服后，您能够直接在阳台中止晾晒，这步设计，能够说开发商是用了心的。 厨房中最大的惊喜是开发商加装的渣滓粉碎处置系统，也就是说住在这里后您再也不用为倒渣滓而伤脑筋。
这个户型全是中间户，纯南向，欠缺了南北户型的通透性，配备的中央空调能够弥补室内通风缺乏的问题。 主卧长5.6米，配有洗漱室，带飘窗，整体空间开阔。两个次卧建筑面积均约10㎡，项目得房率是70%，实践运用面积是7㎡，放一张1800*2000mm规范的双人床，剩余的空间未几。
客厅面宽4.2米，主卧面宽3.6米，房子的整体进深13.45米，在模范间里体会到的通透感能够说相当的不错，视觉上不拥堵，比隔壁117㎡户型3.7米的面宽，感受一下子豁亮了好很多，没措施，究竟面积大，排布的余地也大，总价也多了近200万。 亮点是中厨加西厨设计，中厨的U型空间规划比较开阔，两三个人也能够发挥得开。冰箱和水盆采用对视的规划，在取菜洗切的时分，您可能要多走上几步。主卫和客卫均为明卫设计，保障了卫生间的通风除菌。 比教育资源 “万国城MOMA”1公里范围内配有公立及私立幼儿园，步行即可抵达。目前通州上小学实行划片入学制，项目周边优质小学较多，1公里范围内有：运河小学、东方小学、南关小学、玉桥小学等，2017年项目左近小区的划片小学是运河小学，运河小学的对口中学为运河中学、玉桥中学，潞城中学。目前曾经引进的市内优质教学资源：
上述学校外，2018年通州有3所小学、6所幼儿园进驻行政办公区。其中，黄城根小学和民育小学率先落地。 找左近医疗 项目1.5公里范围内有通州潞河医院、通州妇幼医院、通州新华医院口腔诊疗中心，步行即可抵达。潞河医院，是通州区目前最大的综合性医院，以西医为主；新华医院的牙科门诊不时以来是通州最好的；通州区妇幼医院是通州看妇科病和儿科病拿手的。
PK物业效劳 “第一物业”是“当代地产”自营物业，效劳质量和工作效率很有保障。中央空调的运维由物业担任，保障每户四季恒温恒湿恒氧。此效劳是周边普通小区没有的，一年的整体费用比自己维护的高出1千多，让家人住的更省心温馨，这笔钱还是值得的。
商业散布 项目自带底商，散布在小区南侧和西侧，从范围上看属于中小型果蔬超市、健身房、餐厅等商业配套。1公里范围之内有京客隆超市、大型菜市场，步行即可抵达，由于通州区范围内便有农业种植的地步，这边的菜市场经常会出卖本地菜，整体物价低于市区10%，依照一位从北京市内搬到项目左近寓居的叔叔话说，“在这边过日子花销，好像涨了一级工资”。 项目距离大型商超商业综合体罗斯福广场、万达广场、永辉超市在5公里左右，需20分钟车程左右。
看交通状况 “比比君”实测，“万国城”到最近的地铁6号线“北运河西站”约2.5公里路途，到八通线“九棵树”2公里有余。步行往复会很费劲，骑小黄车大约需求15分钟，是个不错的选择。小区东、南、西侧均有公交站，到地铁站均需求25分钟左右。 温馨提示 “万国城MOMA”地处通州老城区，上京通快速路开车需求3公里左右，穿过5个红绿灯；上广渠路二期需求穿过7个红绿灯，约4.5公里。 “比比君”为啥不时在强调你需求穿过多少个红绿灯才干上高速？ 想象下，你在北京东部5环内上班，想在通州买房，京通、京沈、广渠路是必经之路。你能够在高速上一路驰骋25分钟直达国贸，重点是上高速之前、下高速之后以及到小区停车场的这段路，最尴尬的就是红绿灯。
值得等候的事：广渠路二期东延工程曾经正式开工，东延后的广渠路，自东2环始，终至东6环，全长28公里，道路通车后，将大大缩短从项目上广渠路的开车时间。
“万国城”西北方1000米是通州火车站， 2018年1月1日市郊铁路“城市副中心线”正式运转，最高时速200公里，从通州站至北京西站运转时间约42分钟、票价6元，至北京站约25分钟、票价5元，早晚高峰定点开行，目前早高峰从通州至市里、晚高峰从市里回通州，暂只需一班车。
从项目开车到运河商务中心区约3公里车程、到副中心行政办公区约5公里、距环球影城公园车程约6公里。“万国城”MOMA项目恰恰在通州“行政办公、商务效劳、文化旅游”三大功用定位黄金三角内。
休闲文娱 项目步行范围之内有景春园健康主题公园、远洋东方小区广场，公园面积较小，属于街心公园范围。通州著名的西海子公园、运河森林公园距项目车程有3公里左右。 离项目最近的电影院是米酷影城，他坐落于卜蜂莲花超市一层，步行1.8公里即可抵达，一家人看电影之余顺便超市购物，并且这里停车是免费的。
付款方式 开发商提供“首付分期”，只需求交纳房屋总款的10%即可预定房子，剩余首付需求在3个月内中止补齐。 临近财年年底，开发商内部也面临销售指标冲刺的压力，目前，在售房源均有一定的优惠，优惠水平依据付款方式而定。 依据北京市的最新规则，从今年开端，新建项目在采暖季都会有接近4个月的停工，进而延缓交房时间。政策明白，期房需求在主体结构封顶之后，才干做银行按揭。 “万国城”估量2019年第二季度之后抵达做按揭的条件。也就是说，往常买，有近18个月的时间是不用还贷的，假如是首套购房，便能够用四成首付，锁定一年半以后通州的房价。 在这里说句题外话，有人预测通州房价会像浦东看齐涨到10万+，在比比君看来，在2022北京冬奥会前，价钱到8万到10万/㎡这个区间还是很有希望的。 投资价值剖析 通州城市副中心商务区的定位旨在打造高端效劳业企业总部汇集区，未来也将汇集更多知名企业总部和高端商务人才入驻，这一点和10年前东二环企业总部商圈极像。 剖析一个项目能否具有投资价值，除了对经济大环境中止预判外，我们还需求有阅历的项目类比着去看，下面我们拿“万国城MOMA”同系列产品东直门万国城MOMA二手房价近24个月价值走向去中止复盘实验。 我们选取了东直门万国城MOMA同区域同时间建造的海晟名苑及80年代老房香河园北里和东二环东直门区域价钱整体走势去看。 “万国城MOMA”同系列产品（东直门）二手房近2年价值走向
解析： 1.本批数据包含2016年-2017年共24个月的信息，数据由链家、搜房等发布的买卖数据整合而成； 2.“东直门万国城MOMA”和“海景名苑”都是2000年初的建筑房价及价钱走势相似，“香河北里”已建成34年最接近东直门区域二手房价走势； 3.该区域房价在两年时间内呈缓增趋向，2017年4月抵达峰值105830元/㎡后缓速降落； 4.“万国城MOMA”在2017年7月抵达峰值121805元/㎡后缓速降落；2017年4月前万国城在同类项3个项目中价钱最高的，该区域整体房价降落的时段，万国城房价排名第二； 5.环比增长率24个月里起伏不定，持续降落，2017年7月至今环比增长率均为负数；峰值18.49%，底值-6.36%；最低环比增长率是-15.5%（香河园北里），峰值也最高20.27%，其次10.87%（万国城），峰值19.76%。 “万国城MOMA”所在区域二手房近2年价值走向
解析： 1.本批数据包含2016年-2017年共24个月的信息，数据由链家、搜房等发布的买卖数据整合而成； 2.“远洋东方公馆”是2012年建筑属于次新盘，“艺苑西里”楼龄21年，房价走势均和该区域整体步伐坚持分歧； 3.该区域房价在2017年4月抵达峰值56565元/㎡后缓速降落； 4.环比增长率自2016年7月底起平稳降落，峰值20.59%，2017年4月-10.11%最低；“艺苑西里”环比增长率动摇最大，峰值35%，谷值-17.25%，且动摇频次最多，4次呈负数。 购房政策
项目硬伤 经以上剖析，比比君为您总结进项目以下几点“硬伤”： 1、 交通：项目固然处于通州展开的黄金三角区域内，但是假如您目前的工作区域是东五环以内，那么无论是乘坐公共交通通勤还是开车自驾，项目的交通位置都是一大短板； 2、 价钱：拿项目117㎡的户型为例，总价在800万左右，这个价钱足以在通州的运河湾、华业东方玫瑰、合生滨江帝景等近五年的次新小区买到一套140㎡左右南北通透的三居室，并且项目贵出这些小区一倍的物业费，关于一个家庭一年来说就是要多支出尽5000元； 3、 临铁道：固然开发商为每户加装了降噪隔音契合WELL国际健康规范的窗户，但是项目大部分楼栋距地铁在百米之内，寓居温馨度无疑会有所降落； 4、 离公园较远：关于大多数远离市区置业通州的人来说，都是想愈加接近自然，享用属于郊区的那一份低密度人口、零距离自然生态的宁静与惬意，但由于项目地处通州老城，所以周围社区密度较大、离大公园较远。 本文不做任何软广、不代表任何公司立场，只从买房人实践寓居体验动身，假如您未来两个月打算在通州置业买房，希望这篇文章能帮到您。 比比君同时为您整理了这个项目的价钱能在通州买到的一切二手房信息，假如需求欢送点击底部菜单栏添加比比小秘书。
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